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九龙仓:来偷师的香港发展商

外来的和尚不一定会念经。香港来的发展商,遇到了短平快的项目开发氛围和复杂的政商环境,有点晕菜。

放眼望去,来到内地的香港房地产商们主要是开发商业房地产项目,与其说这类产品是他们的强项,更残忍的现实是,商业项目回报周期长资金沉淀大,内地开发商大多不屑于此。从一个现象可以看出,住宅调控之下,在住宅项目上赚的盆满钵溢的内地开发商才转而投身商业项目,这有退而求其次的意思。

房地产企业,境内的习惯叫开发商,香港的企业叫发展商。“开发”和“发展”两个字,细琢磨,意味有所不同。

九龙仓在香港鼎鼎大名,旗下的时代广场、海港城是旅港者血拼的重要目的地,2007年携时代广场进入内地。但是和大多数港资房企一样,九龙仓在内地的发展速度也是一个“慢”字。为什么香港发展商的项目速度慢?慢到甚至被指责内地囤地,比如常常被媒体穷追猛打的李嘉诚长实系。

在香港,首先是土地紧缺使得快速周转模式没有资源支撑。香港的房地产市场又长期处于向上的趋势,对发展商来说,越往后销售,利润越高。

而融资成本低,则是发展商可以维持长期投入的重要支柱。此外,香港没有土地增值税制度,对房企来说,放慢节奏后获得的超额利润并没有分成方。诸多原因使得发展商倾向于仔细打磨到手的每一块土地,以取得利益最大化。

香港业界有个故事,说全港最慢的发展商是李兆基,他的项目改着弄着半天出不来,同期项目别人都卖完了,他还没开始盖,可结果是等他的产品出来时,售价是别人的一倍。

用九龙仓的周安桥话说,“慢”是香港发展商血液里的节奏。

可是,来到内地,观念被颠覆了。几乎所有内地房企都把“高周转”挂在嘴边,港资企业如同米其林餐厅的大厨面对麦当劳两分钟蹦出的一个汉堡,坚守自己的速度就意味着要失去更加广阔的市场。

当然,聪明的港企有自己的所长,不拼速度不拼规模也可以有一席之地,例如恒隆和新鸿基,深耕一线城市一线地段的高档物业。

九龙仓是个特例,他经历了彷徨,选择了“先读书”的方式。

近几年来,九龙仓分别和招商、中海、融创等企业合作做项目,在合资公司中,基本上都是双方五十对五十的股权结构,周安桥说,这些项目中,90%以上都是由对方操盘,而九龙仓几乎只提供其擅长的融资渠道资源。

这样的合作形式,对合作方来说,九龙仓是不抢控制权的金主,可以帮助其撬动更大的项目,乐之;对九龙仓来说,这是深入了解内地住宅项目运作的好机会,可以赚钱的学费,乐之。

周安桥说,很多让他百思不得其解的逻辑,在和合作伙伴开会的时候,一句话就被点醒了。首先,他学到的是:要快!

在香港,房企要担心的是卖掉房子后,没有新的土地再供应。但是在发展迅速日新月异的内地,遇到的情况则可能是手上的项目没有处理完,新的项目无力接手。作为政府,也喜欢动作快的企业。

周安桥对内地房企的“5、9、12、30”模式敬佩不已:拿到地5个月内开工,9个月卖楼,12个月楼现金流转为正……类似的快速周转模式成就了内地不少中型企业迅速扩大规模。但是,对于之前一个项目至少做两三年的香港房企来说,这是不可思议的节奏。

九龙仓在内地合作了诸多项目之后,也逐渐接受了这个速度成为项目开发的常态。不过,这是合资公司的节奏,对于九龙仓自己的团队来说,做到这一点还很难。在合资公司中只出钱不出力的九龙仓,面临的难题是,人力资源是操盘者的,自己的实操团队没有得到有效锻炼。

虽然九龙仓也在内地选择了本土团队,但其管理机制仍然倾向于沿用总部决定机制,本土团队的职业经理人权力有限。在这样的情况下,从开发到销售的许多重大决策均需要总部作出决定,大大影响了九龙仓的开发、销售节奏。

除了合作项目,九龙仓还在内地进行了几笔重要的股权投资,包括入股远洋地产、绿城集团,以及吴光正本人入股的龙湖地产。从项目层面到公司层面,九龙仓和内地重要的地产商几乎都进行了合作。项目运作经验、产品线,甚至政商关系逻辑,在这些合作中,都可以窥之一二。

周安桥认为,在内地的住宅项目课程中,九龙仓应该可以大学毕业了,是时候自己操盘去打天下了。

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